第七章　投資性房地產(chǎn)

近年考情分析：本章近年主要以客觀題形式出現(xiàn)：2009年3分；2008年0分；2007年3分。

重點難點歸納：投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計量；投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量；投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；投資性房地產(chǎn)的處置。

主要內(nèi)容講解：

考點一：投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計量

一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容

1.已出租的建筑物。是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物（必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物），包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

2.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地）。

注意：

（1）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

另外，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只要企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。

這意味著，企業(yè)外購的建筑物，即使沒有出租，也可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（2）閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

根據(jù)國土資源部《閑置土地處理辦法》的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的。

（3）企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

（4）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

（6）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（7）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。

【例題1·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（?。?。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

『正確答案』B

【例題2·多選題】下列項目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。?。

A.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍

B.以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位

C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店

D.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)

E.企業(yè)管理部門正在使用，但董事會已作出決議將于半年后出租的房產(chǎn)

『正確答案』ABCE

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。

1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

注：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。

3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來確定。

三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

1.資本化：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本；

注意：科目使用。

借：投資性房地產(chǎn)—廠房（在建）

投資性房地產(chǎn)累計折舊

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房

資本化期間仍為投資性房地產(chǎn)，但不再計提折舊和攤銷。

2.不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

注意：科目使用。

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：銀行存款等