第一章 資 產(chǎn)

第六節(jié) 固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)內(nèi)容

投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

1.投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）已出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（3）已出租的建筑物。

2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：

（1）自用房地產(chǎn)。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)。

（二）投資性房地產(chǎn)的取得

1.外購的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。

（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。

2.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整其賬面價值。

3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

（四）投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。

【例】單項選擇題

◎甲公司對投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式計量，2008年1月取得用于經(jīng)營性出租的房產(chǎn)，初始成本6 000萬元，2008年12月31日該項投資性房地產(chǎn)公允價值為6 400萬元，甲公司確認(rèn)了該公允價值變動，2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)公允價值6 300萬元，不考慮其他因素，則甲公司2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)的“公允價值變動”的余額以及公允價值變動對2009年損益的影響分別是（ ）萬元。

A、300，300

B、100，－100

C、100，300

D、300，－100

正確答案：D

答案解析：本題考核投資性房地產(chǎn)的核算，2009年該項投資性房地產(chǎn)的“公允價值變動”余額＝6 300－6 000＝300（萬元），對損益的影響＝6300－6400＝－100（萬元）。

【例】多項選擇題

◎下列各項中，構(gòu)成投資性房地產(chǎn)成本的有（ ）。

A、購買時支付的買價

B、支付的稅金、手續(xù)費等

C、土地開發(fā)費

D、安裝成本

正確答案：ABCD

答案解析：本題考核投資性房地產(chǎn)成本的構(gòu)成，選項A、B形成外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的入賬價值；選項C、D屬于自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。